La reunión especial de la Junta Municipal destaca las complejidades de la vivienda asequible

Por Chris Francescani

Los desconcertantes desafíos que enfrentan los esfuerzos para crear nuevas viviendas asequibles en North Fork quedaron plenamente expuestos el martes por la tarde en una reunión especial de la Junta de Southold Town.

Durante dos horas (el doble de la duración programada de la reunión), los funcionarios debatieron, deliberaron e intercambiaron ideas sobre posibles actualizaciones del borrador del Plan de Vivienda Comunitaria de la ciudad y sopesaron los pros y los contras de un nuevo proyecto de vivienda asequible propuesto para Main Road en Cutchogue.

Las cuestiones desalentadoras que se plantearon incluyeron:

• cómo crear un sistema que distribuya de manera justa nuevas viviendas asequibles en todo Southold Town,

• cómo desembolsar los ingresos de un nuevo fondo de vivienda comunitaria impulsado por un impuesto de transferencia de bienes raíces del 0,5% que entró en vigor en abril y

• cómo definir y distinguir entre una serie de designaciones de viviendas para personas de bajos ingresos que se consideran en el plan, que van desde viviendas para trabajadores agrícolas y viviendas para trabajadores hasta viviendas asequibles, viviendas asequibles, unidades accesorias y casas “pequeñas”.

El Plan de Vivienda Comunitaria debe ser ratificado antes de que los funcionarios municipales puedan acceder al fondo de vivienda. Los funcionarios de la ciudad tienen la intención de utilizar esa nueva fuente de ingresos para ofrecer préstamos a propietarios de viviendas y apuntalar y sostener futuros proyectos de viviendas asequibles.

La Junta Municipal también discutió una propuesta presentada la semana pasada para construir 36 unidades de alquiler asequibles en 29475 Main Road en Cutchogue, entre Depot Lane y Santa's Christmas Tree Farm.

La reunión de media tarde del martes ilustró vívidamente el desafío más espinoso de los funcionarios de la ciudad: distribuir equitativamente los proyectos de viviendas asequibles aprobados en toda la ciudad.

Un sentimiento predominante animó la discusión: aunque todos están de acuerdo en la desesperada necesidad de viviendas más asequibles, pocos parecen dispuestos a darle la bienvenida a sus propios vecindarios.

El concejal Greg Doroski preguntó si “tiene sentido señalar objetivos específicos de las aldeas” para ubicaciones de viviendas asequibles en el plan de vivienda comunitaria.

“Una de las primeras cosas que escuchamos de los residentes de Greenport es el temor [de que] vamos a ubicar todas las viviendas asequibles y asequibles en Greenport. En esta etapa [de crear un plan de vivienda], ¿tiene sentido para nosotros, como Junta Municipal, expresar nuestro entendimiento y nuestro propio objetivo de ubicar estas viviendas asequibles en todo Southold Town y en todas las aldeas, y hacerlo como un porcentaje? de la población, ¿por lo que refleja el carácter de la comunidad, simplemente como un objetivo?

La concejal Jill Doherty intervino.

“¿Qué pasa con el tamaño de la tierra en las aldeas?” ella preguntó. “Porque Greenport es más pequeño, pero tiene una población más concentrada. ¿Cómo te diferencias por eso?

(Las cifras proyectadas del censo para 2023 estiman que 2000 residentes viven dentro de la aldea incorporada de una milla cuadrada, según funcionarios de Greenport).

Doroski dijo que las cuestiones de densidad requerirían un mayor escrutinio.

“Creo que hay cuestiones de densidad”, dijo, “[pero] no creo que podamos abordar la densidad en algo tan general como el plan. Creo que podríamos establecer una prioridad más global”.

Ambos miembros del consejo coincidieron en la necesidad de declarar objetivos de referencia sobre dónde se ubicarían las viviendas asequibles y cuántas habría, tanto para informar al público como para guiar a los desarrolladores que redactan propuestas para presentar a la ciudad.

Sin embargo, reconocieron que cualquier proyección estaría sujeta a fuerzas futuras del mercado que escapaban mucho de su control.

Doroski dijo que establecer objetivos, sin dejar de ser flexible, es vital para hacer avanzar el esfuerzo, "para mostrar la necesidad de incluir estas viviendas en todo Southold Town".

"Parte de eso se puede hacer con apartamentos asequibles y viviendas accesorias", dijo. "Parte de esto se puede hacer con viviendas multifamiliares".

La Sra. Doherty estuvo de acuerdo y dijo: "Siempre que dejemos claro que es una guía y un objetivo hacia el que estamos alcanzando, pero no es un punto muerto, porque hay muchos escenarios [de vivienda] diferentes".

El Sr. Doroski respondió que “lo que realmente es este plan es una especie de hoja de ruta para que gastemos este dinero [del impuesto a las transferencias de bienes raíces]... Hay un fondo limitado de dinero, así que estamos averiguando dónde lo vamos a asignar. .

“En cierto sentido, prefiero ahorrar algo de dinero, incluso si alguien viniera a nosotros y nos dijera: 'Oye, quiero hacer seis unidades más [más allá de lo planeado] en Cutchogue', ahorrar algo de dinero para que podamos hacerlo. en otro lugar. Creo que aquí es donde entran la oferta y la demanda”, afirmó.

La concejal Sarah Nappa dijo que la distribución de viviendas asequibles basada en la población podría resultar problemática.

“Siento lo mismo acerca de querer difundirlo en [la ciudad], pero me preocupa un poco ponerle un número”, dijo. “Creo que nos basamos en la población de cada aldea tal como es [actualmente], pero... agregar potencialmente 20 unidades, que posiblemente podrían ser de 80 a 100 residentes por aldea, eso es mucho... Siento que hay más mirar que el tamaño de la población”.

Todos los miembros de la junta parecieron estar de acuerdo con un punto señalado anteriormente por la Sra. Doherty: que el plan de vivienda comunitaria pretende ser más un documento vivo, sujeto a revisiones y actualizaciones periódicas, que un libro de reglas escrito en piedra.

Doroski advirtió que si la junta fijaba las cifras proyectadas, se vería obligada a cumplir esos objetivos para siempre.

“Creo que existe un riesgo real de que [el plan] sea percibido como un límite y podríamos hacer que personas de la comunidad salieran y dijeran: 'Tenemos nuestras 60 [unidades asequibles], hemos terminado'. " él dijo.

Los miembros de la junta expresaron optimismo sobre las líneas generales del plan de North Fork Villas que se les propuso el 15 de agosto, que exige 36 unidades de alquiler asequibles en 29475 Main Road en Cutchogue.

La Sra. Doherty dijo que la ubicación propuesta cumplía con los códigos de la ciudad, pero requeriría un cambio en la zonificación.

"Comenzamos nuestro nuevo programa para examinarlos a través de la junta de revisión de viviendas y, en general, parece un gran proyecto, una excelente ubicación", dijo. "Y estamos en un punto en el que esta empresa constructora que propone parece tener la capacidad de construir esto y hacerlo de la manera en que está establecido el plan propuesto".

También sugirió que la junta piense a largo plazo y utilice el posible cambio de zonificación como palanca para elaborar el mejor acuerdo posible para la ciudad por parte del desarrollador, incluidas protecciones para los posibles inquilinos en caso de que el desarrollador encuentre dificultades financieras en el futuro.

Doroski señaló que, dentro de unos años, el propietario de la propiedad podría no poder costear la reparación necesaria del techo y verse obligado a venderla a un desarrollador que podría cobrar tarifas de alquiler de lujo por las unidades.

Propuso una revisión financiera estricta, una que rara vez, o nunca, había sido solicitada antes por la Junta Municipal de Southold, según la Sra. Nappa.

"Quiero ver un presupuesto operativo para 30 años", dijo. “Si no pueden proporcionarlo en este momento, entonces no estoy dispuesto a seguir adelante. Creo que tener esa información informa nuestra discusión [y] informa la discusión del público”.

Doroski estaba respondiendo al desafío de un miembro de la audiencia, quien observó que la aprobación del plan parecía prácticamente garantizada según las deliberaciones iniciales de la junta. El concejal rechazó rotundamente esa caracterización, afirmando que el optimismo de la junta se basa únicamente en la ubicación propuesta para el proyecto.

"Lo que debemos analizar ahora son todos los demás factores", afirmó.

La reunión especial, esencialmente una sesión de trabajo, no estuvo abierta a comentarios públicos, pero la junta consideró varias preguntas puntuales de un residente preocupado que dijo que su propiedad limita con el sitio de desarrollo propuesto.

Deseaba saber dónde podría presentar una petición oponiéndose rotundamente a la aprobación del proyecto, que, según dijo, había sido firmada hasta el momento por 83 familias del barrio que rodea el sitio.

Chris Francescani

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